土地评估方法介绍（建议收藏）

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土地评估方法介绍（建议收藏）

2021-07-27下载文件：暂时没有下载文件

“三旧”项目在更新改造过程中，会出现调整土地使用条件、发生土地增值等情况，这个过程中会涉及地价评估和补缴地价款的评估。

作为专业的城更人，除了要掌握所在城市的”三旧“改造项目地价计收政策，地价评估技术和方法也不可不知。

根据《城镇土地估价规程》和《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》，常用的土地评估方法有五种：（1）收益还原法；（2）市场比较法；（3）剩余法；（4）成本逼近法；（5）公示（基准）地价系数修正法。

出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。

（一）收益还原法

1.基本含义

收益还原法，是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。

具体来说，是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

根据将未来收益转换为价值的方式不同，可分为报酬资本化法和直接资本化法。

报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和。

直接资本化法是预测估价对象未来某一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。

2.适用范围

收益还原法适用于具有收益或者具有潜在收益的不动产评估。比如，住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、仓库、农地等收益性房地产。

3.基本公式

（1）报酬资本化法

公式为：

式中：V：估价对象在价值时点的收益价值

A：估价对象未来各期的净运营收益，简称净收益

r：估价对象未来各期的报酬率，也称折现率

n：估价对象收益期或持有期

（2）直接资本化法

公式为：V=A/r

式中：V：估价对象在价值时点的收益价值

A：估价对象未来某一年收益

r：资本化率

4.估价程序

（1）选择具体估价方法

（2）测算收益期或持有期

（3）测算未来收益

（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数

（5）计算收益价值

（二）市场比较法

1.基本含义

市场比较法，是根据与估价对象相似的实例的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。

具体来说，根据替代原则，是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。

2.适用范围

市场比较法适用于市场发达、有充足具有代表性的比较实例、具有交易性的不动产评估。

例如，住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。

3.基本公式

公式为：V=( VB1×A1×B1×C1×D1×E1×F1 ＋VB2×A2×B2×C2×D2×E2×F2 …＋ VBn×An×Bn×Cn×Dn×En×Fn)／n

式中：V：待估土地价格

VB：比较实例土地价格

A:待估土地交易情况指数／比较实例土地交易情况指数

B:待估土地估价期日地价指数／比较实例土地交易期日地价指数

C:待估土地各区域因素条件指数／比较实例土地各区域因素条件指数

D:待估土地各个别因素条件指数／比较实例土地各个别因素条件指数

E:待估土地容积率修正指数／比较实例容积率修正指数

F:待估土地剩余使用年限修正指数／比较实例剩余使用年限修正指数

4.估价程序

（1）收集交易实例；

（2）选取可比实例；

（3）建立价格可比基础；

（4）进行交易情况修正；

（5）进行估价期日修正；

（6）进行区域因素修正；

（7）进行个别因素修正；

（8）进行容积率修正；

（9）进行使用年期修正；

（10）求出比准价格。

（三）剩余法

1.基本含义

剩余法(又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法),是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法。

具体来说，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

2.适用范围

凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比例法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，都适用假设开发法估价。

比如，可供开发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途的房地产（包括改建、扩建、重新装饰装修等）。

3.基本公式

公式为：V=A-B-C

式中：V：待估土地价格

A：开发完成后的不动产总价

B：开发项目整体的开发成本（包括建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和不可预见费等）

C：开发商合理利润

4.估价程序

（1）调查待估土地基本情况；

（2）确定待估土地的最有效利用方式；

（3）估计开发建设周期和投资进度安排；

（4）估计开发完成后的不动产总价；

（5）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润等；

（6）测算待估土地的土地价格。

（四）成本逼近法

1.基本含义

成本逼近法，是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。

2.适用范围

成本逼近法，适用于市场不活跃、无潜在收益的不动产评估。

比如，学校、医院、图书馆等以公用、公益为目的的房地产。

3.基本公式

公式为：V=(A+B+C) ×（1±D）× E

式中：V：待估土地价格

A：土地成本价格=土地取得费、土地开发费、税费、利息及利润之和

B：土地增值收益

C：税费、利息和利润

D: 区位修正系数

E: 年期修正系数

4.估价程序

（1）确定土地成本价格

土地取得费、土地开发费、税费、利息及利润之和,就是土地的成本价格。

（2）确定土地增值收益

土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加,是土地开发或再开发后市场价格与成本价格之间的差额。

（3）价格修正,确定价格

在运用成本逼近法公式初步评估出待估土地价格后,由于所选用的成本均为待估土地所在区域的平均成本,因此,还应根据待估土地在区域内的位置和宗地条件,进行个别因素修正;同时,还由于成本价格一般不考虑土地使用年期,它是对土地无限年使用进行的投资,因此,一般还应根据具体情况进行使用年期修正,最后确定价格。

（五）基准地价系数修正法

1.基本含义

基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价（路线价）和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估土地在估价期日时价格的方法。

该方法本质上是一种比较法，并且是一种间接估价方法，因为基准地价是一种评估价。

2.适用范围

基准地价系数修正法适用于具备基准地价有宗地价格修正体系成果的城镇土地价格评估。

3.基本公式

公式为：V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj

式中：V：土地价格

V1b：某一用途土地在某一土地级（或区域）上的基准地价

∑Ki：土地的地价修正系数

Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数

4.估价程序

（1）收集有关基准地价的资料；

（2）确定待估土地所处级别（或区域）的同类用途基准地价；

（3）分析待估土地的地价影响因素，编制待估土地的地价影响因素条件说明表；

（4）依据土地的地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估土地的地价修正系数；

（5）进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；

（6）求出待估土地的地价。

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