房屋征收范围内涉及的

绿化苗木价格评估初探

 

摘要：本文讨论的苗木是指在房屋征收范围内涉及的绿化苗木；分析苗木的自身和供求影响因素，阐述了现场调查的要点，为苗木价格评估工作提供科学可行的基础数据；提出了苗木价格构成前提和组成；列举苗木征收处置的不同方式；从投资者角度出发，推算出测算苗木价格的一种思路。

关键词：

影响因素   现场调查   价格构成  

 

随着城市现代化建设步伐加快和城市房屋征收工作的推进，苗木评估成为房屋征收工作中一个重要部分，直接影响着权利人的利益、拆迁的进度、工程的建设速度，然而苗木品种、规格琳琅满目，但苗木不像其他商品有集中稳定的交易场所，在市场上没有一套完整的价格体系，更没有统一的尺度来衡量其价格，本文尝试从苗木影响因素、现场勘查、价格构成等方面系统阐述苗木评估的方法。

 

一、影响因素

  决定苗木价格的因素较多，经过实际操作，归纳并总结出以下主要几个方面因素；

（一）自身因素

1. 品种

不同品种决定不同价值，如日本红叶石楠价值是普通红叶石楠价值的数倍以上；品种月季价值是普通月季价值的数倍；枫树中，红枫、鸡爪槭价值是青枫、枫香价值的数倍。

2. 树形

高度、胸径的大小、冠幅丰满均匀程度、树木长势以及枝条生长情况和树木健康状况等直接决定苗木价值高低。如桂花树和雪松，丛生桂花树价值仅是独本桂花树价值的一半；冠幅大、层次好的雪松其价值远远高于冠幅小、层次一般的雪松。

3. 树龄

树龄越长，价值越大。如桂花树，树龄几年的仅值千元，几十年的则万元以上；百年的可达十万以上，银杏树、紫薇树也是如此。

4. 苗木的珍贵程度

珍贵程度高低决定价值大小，苗木的审美情趣和文化背景同样对其价值有很大影响，审美情趣愈高，传统栽培愈高，其价位往往较高，如罗汉松、银杏、桂花等树种。特别是树龄长、树形大，古朴苍劲，富有浓厚的文化韵味和内涵的树种，是园林植物造景中的精品。

5. 苗木自身的生长速度

园林树木可分为慢生和速生树种。生长速度慢，生长周期长，价格较高，如大中型罗汉松、桂花、松柏类树木；生长速度快，生长周期相应较短，则价格较低，如木芙蓉等。

6. 苗木的繁殖方法

苗木的繁殖方法主要有播种、嫁接、分株、扦插、组织培养、根系繁殖等方法。如果某种苗木只要以扦插方法进行繁殖，且成活率很高，则价格相应会低。

7. 苗木的生熟程度

生树是指异地树木，以及一直在原生地生长和多年（至少五年以上）未进行翻植的树木，此类树木一旦移植至绿化工地栽植，死亡率较高。熟树是指在本地且经过苗圃培育的、反复移植或多次做过断根处理的树木，因其须根发达、土球紧实，移植成活率很高。同一规格、同一长势的同一树种，因生熟有异，价位相差一般很大。

（二）供求因素

1. 市场因素

物以稀为贵，市场供求关系对苗木价格有直接影响，在小规格苗木和新品种上尤为明显。如在江浙地区，日本红叶石楠现在的价格与三年前价格低了许多，雪松、广玉兰由于种植太多，基础设施开发等变缓，当地需求不旺，现在的价格与三年前价格变化较大。

2. 周期波动

苗木价格不仅具有年度周期变化，还具有季节变化和月变化，多数苗木一般以春季为全年最高价，苗木采购的季节不同报价也不用，故苗木市场周期波动对评估值有一定影响。

3. 短期需求增加的影响

由于苗木迁移的困难性和生长周期较长决定了苗木是一种供给缺乏弹性的商品，特别是大规格苗木、珍稀树种苗木以及新品种苗木，在一定时期内市场上供应的苗木数量有限，会造成短时间内市场供应严重不足，出现价格突然上升的情况。

4. 投资属性

考虑到国家基础设施的投资加大、城镇化进程提升、房地产市场活跃、经济发展等因素，并且苗木盛产地区对大中规格苗木采取的出口限制、运输管制等措施直接影响苗木的市场供给，区域外市场供给的缺口将会扩大，从而增值潜能较大，市场价格也相对较高。因此，苗木已经不仅是单纯意义上的绿化，而具备了投资属性，各地企业也涉足兴建苗圃，大批量的采购囤积苗木。

 

二、现场调查

苗木调查实质就是对苗木进行质量和数量的评价。苗木评估调查强调的一种结合专业的对需要接受评估的苗木进行的调查。苗木调查的目的在于查清苗木的品种、数量、规格、生长状况和生长环境，为苗木评估工作提供科学可行的基础数据。一般分为识树和知树两部分。

（一）识树

就是在苗木调查中，辨别苗木品种。一般经验丰富的，由于见的比较多，积累了丰富的经验，识别能力比较强。在实际调查中，当遇到不能识别的树种时，最好聘请专业的人员帮助或苗木识别书籍来确认。

（二）知树

1. 测量指标

在认识树的前提下，根据不同的用途，对不同的树种做不同的记录：

(1) 露根乔木：一般情况下，主要测量胸径指标，适用苗木为：国槐、龙爪槐、臭椿、白蜡、法桐、奕树、杜仲、合欢、水杉、马褂木、香樟等。

(2) 露根灌木：一般情况下，主要测量高度、生长年限和地径指标。测量高度指标，适用苗木为：玫瑰、丁香、金叶女贞、紫荆、石榴等；测量生长年限指标，适用苗木为：蔷薇类、品种月季、各色月季等；测量地径指标，适用苗木为：西府海棠等。

(3) 土球苗木：一般情况下，主要测量高度、胸径指标。测量高度指标，适用苗木为：雪松、桧柏、大叶女贞、丝兰、黄杨球、大叶黄杨球（外加冠幅）、高接大叶黄杨、桧柏球等。测量胸径指标，适用苗木为：玉兰、银杏等。

(4) 绿篱苗木：一般情况下，主要测量高度指标，适用苗木为：黄杨、大叶黄杨等。

(5) 攀缘植物：一般情况下，主要查验生长年限和测量地径指标。查验生长年限，适用苗木为：凌霄、常春藤等。测量地径指标，适用苗木为：紫藤等。

(6) 草皮：一般情况下，主要测量面积指标，适用苗木为：丹麦草、黑麦草等。

(7) 果树：一般情况下，主要测量地径、高度、冠幅指标，适用苗木为：苹果、柿子、桃树、杏树、梨树、李子树等。

2. 测量要求

（1）冠幅：树冠外缘垂直投影最宽处的距离，一般分为东西冠幅、南北冠幅。用皮尺分别测量树木苗木东西、南北树冠长度。

（2）树高：树木从地面上根须到树梢之间的距离或高度。伐倒木的任意长度均可以用皮尺测定，而立木的高度在2米以下，可以随便测定。超过2米以上的高度，必须借助一定的测高器，有勃鲁莱测高器、克里斯登测高器等。

（3）胸径：离地面1.3米胸高位置的树干直径。用能测胸径的尺在树干距地面1.3米处绕树干一周进行测量或用一般长度尺测出长度后，再换算成直径。

（4）地径：在距离地面高20厘米处以下测量所得树干直径。用能测胸径的尺在树干距地面20厘米处绕树干一周进行测量或用一般长度尺测出长度后，再换算成直径。

3. 其他

（1）苗木年龄及表示法：苗木经历一个生长周期作为一个苗龄单位。苗木从地上部分开始生长到生长结束为止，完成1个生长周期为1龄，称一年生，完成2个生长周期为2龄，称二年生，依此类推。移植苗的年龄包括移植前的苗龄。

（2）拍摄照片：用数码相机分别拍摄苗木全景、冠幅、树干和根部照片，尤其注意数量大、价值高、有争议和死树等。

 

三、价格构成

苗木价格评估是指估价人员，以苗木为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响苗木价格因素的基础上，对苗木价格客观合理地估计、推测和判断。

在考虑苗木无病虫害、无腐根等生长因素，正常苗木生长环境情况下，估价机构对苗木评估中的单价组成，通常主要分为两个部分，苗木本身的价格和涉及到苗木的间接费用，其中间接费用又可以因为不同目的而划分为移植费用、运输费用、养护费用等，而这些费用又可以进一步细分为人工费、材料、机械费、损耗费等。