房地产评估业务线探讨

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房地产评估业务线探讨

2021-07-22下载文件：暂时没有下载文件

过去的一年是艰难的，先是碰到了百年难见的新冠疫情，后来又遇到银行业委托付费方式的改革，银行业全面实施网络委托银行自主付费模式，评估公司的业务模式、组织架构受到前所未有的挑战。业务量没有减少，收益低了一大半。任一条对评估行业都是致命的。

行业内很多公司洞察了行业变化趋势，都在谋求转型。有公司很早就放弃了银行业务，专做政府拆迁评估业务，甚至发展成为土地整备、利益统筹、棚户区改造等政府项目全流程服务；自城市更新办法出台以后，有公司专做村股份公司的集体资产评估和备案服务；行业内以资产评估为主要业务来源的公司，凭借公司多样化的资质，开始涉足政府评估业务和银行评估业务。总之，市场在变化，客户需求在变化，行业竞争格局也在变化，评估公司该如何在这复杂的环境中找到属于自己的发展道路？

房地产估价行业排在全国前十名的公司的共同特点是走多元化发展道路，尤其是企业服务做的比较深且成体系，除了房地产估价业务，咨询业务、资产评估业务也做的很好。武汉永业行在自然资源评价服务，北京仁达在信托投资监管业务、大数据业务方面都做得很好，值得同行学习。

企业审计国际四大行，从业务组成结构看，咨询性业务已超过审计业务。国际地产服务五大行，除了梁行评估业务做得好以外，其它都是咨询和服务性质业务，世邦魏理仕更是世界500强企业。企业管理咨询业务除了提供咨询方案，委托方更关注方案执行结果。类比分析得出，评估业务是评估公司的基础业务，咨询和服务是评估公司的发展方向。

评估公司的发展方向有两个：一个是专业化方向，主要服务于某类客户，或某类领域，将这类客户或这个领域做精做强，另一个是多元化方向，所谓多元化，是发展银行、政府部门、非银行金融机构、企业共四条以客户为中心的评估咨询业务线，每条业务线都配备专门团队提供服务。

银行客户包括中资银行和外资银行，一直是评估公司的主要客户，也是评估的重点服务对象，银行业务包括贷前的项目评估，贷中的个贷、对公、普惠、自动估价系统和贷后评估服务，贷后评估服务又包括批量评估、压力测试、不良资产评估。

政府部门包括各区职能部门和街道办，主要业务包括：政府课题研究，土地整备和利益统筹涉及的拆迁补偿评估、谈判和全程顾问服务，棚户区改造和旧住宅区城市更新涉及的评估、谈判和全程顾问服务。

非银行金融机构包括基金管理公司、证券公司、信托公司、资产管理公司，这些公司都是做融资业务，包括发债，评估业务包括土地使用权抵押贷款评估、资产证券化涉及的底层资产评估和企业或项目现金流评估。

企业客户包括：国有企业、集体企业和民营企业，包括村股份公司和开发商。国有企业的项目投资可行性研究、资产交易和股权并购都需要出具可研和资产评估报告，集体企业资产交易需要通过村民股东大会和集资办备案，民营企业包括上市公司的资产抵押、资产证券化、交易谈判、投资性房产定价都需要评估公司参与。

另外还有一类客户，律师事务所、会计师事务所、投资银行、规划设计院、房地产咨询公司，它们跟评估公司一样是中介性质的公司，服务于我们某些共同客户，它们不直接产生业务，但是这些公司可以为我们介绍客户，是我们合作的对象，硬要归类的话可以归到企业客户类。它们为什么要和评估公司合作？评估业务需要资质，是有门槛的，跟我们合作是为了更好地服务于它们自己的客户，从客户需求端来说，更容易形成一个业务闭环，节约客户成本和提升效率。

从上面的分析中，我们应该知道评估公司的产品分为三类：评估、咨询和服务。

评估包括土地、房地产估价和资产评估，法律规范就是《资产评估法》，三大评估行业又各自有自己的技术规范。评估产品就是各种用途的评估报告，要做好评估报告，我们还需要掌握相关背景知识。

银行类评估报告，我们要对房地产交易税费、房地产开发过程、房地产经营（酒店、租赁性物业）、价格影响因素、变现能力与途径进行调查分析，要能清楚了解房地产价格形成过程；政府类评估报告，主要了解相关政策有关规定，对房地产成本构成有认识；企业资产评估，要有财务知识，会看财务报表，了解科目分类。基础设施评估要了解建造过程及成本，收费标准等；非银行金融机构类报告，对集合信托投资、资产证券化过程和产品、不良资产处置等有所了解。

评估也是一种咨询，咨询是评估的延伸，评估和咨询业务的产品都是报告，评估报告和咨询报告。

咨询类产品，主要包括价值咨询报告、项目评估、各类方案编写、课题研究等。房地产价值咨询究竟给客户带来什么样的价值？在不同条件下，房地产价格的变化规律；提供房地产数据服务;为客户提供投资风险识别与控制;帮助客户进行市场分析，建立市场分析预测模型等。

银行类咨询产品主要以开发贷款评估、项目前期咨询报告为主，政府类咨询产品包括土地整备前期和安置补偿方案，课题研究，政府物业前期策划方案等；企业类咨询包括价值咨询、项目前期策划方案、安置物业分配方案、拆迁补偿方案；非银行金融机构咨询业务主要包括投资分析，市场分析、物业分析等。

服务类产品产生于咨询业务，对咨询方案的执行，要对客户的结果负责。

目前评估公司常见的服务类有集体资产备案，企业城市更新项目前期服务包括土地房地产现状调查，意愿征集，交易对价谈判，政府土地整备、利益统筹、棚户区改造涉及的全程顾问、谈判服务，信托投资监管服务等。

当然这四条业务线产品并没有覆盖市场的全部需求，其它如村股份公司存量经营性物业、人才安居的出租型人才房、长租公寓等也有大量的咨询服务需求，对评估公司所在地以外地区的市场拓展也需要探索。

评估公司转型发展更需要成为一个学习型组织，养成学习型文化。要积极参加各级协会组织的培训和沙龙活动，平时要经常性组织内部培训，及时掌握市场动态，了解政策，业务员要学习专业知识，估价师要提升沟通和汇报技能。

作为高端专业咨询服务公司，积极进取的价值观非常重要，要做专业服务的品牌企业。评估要做好第三方的职责，咨询和服务要真正为客户创造价值，对客户服务要有溢价能力，有定价权。专业上要自信，当你真正帮到了客户，一定位会赢得客户的尊敬和合理的报酬。我们还要做有创造性的事情，要对行业的进步有贡献。我们要稳步发展，要有持续的增长能力。

不管是被动还是主动，我们已走在一条新的道路上，需要我们积极主动去探索。

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