工业房地产评估方法探析_「浙江众诚云创资产价格评估公司」

工业房地产在估价实务中经常涉及，其建筑形态、经营方式和管理要求多种多样，且所处地域的社会经济发展状况及工业房地产市场发育水平也不一而足。因此，评估时不能一概而论，应针对具体情况选择合适的评估方法和技术路线。笔者就曾经涉猎过的工业房地产评估项目做一些归纳和探讨。

1.工业房地产通用性分类

工业房地产按其通用性分为通用厂房和专用车间两类。

●通用厂房多见于轻工业，多层、小高层建筑较为常见，较轻型的机电设备均能承载。该类厂房集约化程度高，转型快，便于改造、分割、出租和转售，深圳厂房大多属于此类。

●专用车间多见于重工业，常见的为单层、大跨多跨、层高较高的建筑，承载重型专业化机电设备。该类厂房多组成独立厂区，平面布置依工艺流程划分，专业性强，转型困难，土地利用程度低（常说的地多房少）。现在比较常见的单层轻钢结构车间也属此类。

2.工业房地产经营方式分类

工业房地产经营方式分为自用和出租两类。

●自用型工业房地产从项目立项始，就以生产某种产品为目的。企业获取建设用地后，依产品工艺要求进行厂房设计、建设，建成后自行使用。专用车间多属于此类。该类厂区的典型特点，就是自用自产，不能分割。

●出租型工业房地产以经营租赁为主，建设单位自身并不生产具体产品，进行项目建设的目的在于寻租获利，因而建设的厂房通用性强，集约化程度高。

3.工业房地产管理要求分类

政府对工业房地产的管理，一般通过土地出让合同约定或产权登记方式表现出来。从评估角度，可将管理要求分为两类：

●一类是商品化管理，就是在土地出让合同或产权登记附注中明示，项目可分割销售。在产权登记形式上，就是分割成单元办产权证，土地可能登记分摊用地面积，也可能登记共用土地面积。建设单位以产权登记单元为单位出租或出售。

●另一类是项目化管理，就是在土地出让合同或产权登记附注中明示，项目需整体自持，或整体转让，不得分割出售。其产权登记的显著特征，就是对整宗土地进行登记，房屋登记产权时，只登记共用土地面积。

需强调的是，一些项目政府并未在产权登记中明示是否可分割出售，土地出让合同一般条款中约定地价款交清后，建设单位可以全部或部分出租、出售，但对于独立的自用型专业化厂区而言，分割出售或出租的假设前提是不合理的，也不符合实际情况，应当默认为项目化管理。

诚然，上述分类并不是绝对的，有时是互相融合的。当出现某种特定情况时（如评估清算价格），它们会相互转化。但除非特别说明，评估都是基于持续经营、正常使用假设前提的。

4.工业房地产评估的技术思路与方法

工业房地产评估的技术思路与方法，应当与其通用性、经营方式与管理要求相适应。对于通用性强、出租型、商品化管理的工业房地产，其评估技术思路与方法与普通商品住宅相似，不再赘述。本文着重探讨专业性强、自用型、独立厂区式项目化管理的工业房地产评估技术思路与方法。

该类房地产市场交易少，且可比性差，一般不具备比较法选用条件。

该类房地产具有经营收益，具备收益法选用条件。但收益应为整体的生产经营收益，而非“拆零式”单座建筑物租金收益构成的总和。因此，收益法理论上可行，但测算整体的生产经营收益，在资料搜集上是有相当难度的。因为房地产估价强调的是客观收益，而不是企业个别收益。而且，工业房地产整体性估价，不能与企业价值评估相混淆。因此，收益法评估整体工业房地产，在实务操作上是存在很大困难的。

对该类房地产的评估，一般是现房评估，不具备假设开发法选用的条件。对于该类房地产的待建空地估价，是否适用假设开发法呢？这取决于对开发完成后的不动产价值评估。如前所述，该类开发完成后的不动产价值无论是比较法还是收益法评估，在实务操作上都是比较困难的。因此，假设开发法评估该类房地产所占用的待建空地价值，同样是困难的。在可以选用比较法、公示地价系数修正法或成本逼近法评估地价的情况下，一般也不会选用假设开发法。

该类房地产土地取得成本及房屋建造成本资料比较容易搜集，特别适用成本法。而且，该类工业项目都是企业向政府购买土地使用权后，自行建造、自行使用，成本法能很好地反映这一客观过程，是该类房地产最为可靠、最为稳妥的评估方法。尤其是房地分估路径，整宗土地价值单独评了；至于建筑物，不管建多建少，是否建成，建了多少就评多少，哪些列入评估范围就评哪些，完全不用担心房与地的适配性问题；采用这种评估路径，还可以很好地评价评估结论的客观性和合理性，工业用地价格比较透明，房屋建造成本也比较透明，简直就是专为该类房地产量身定制的一种评估路径。

工业房地产价格评估方法与技术路径还应和当地经济发展水平与房地产市场发育程度相联系，需顺其自然、顺理成章。在对专业性强、辨识度高的独立式自用型整体性工业项目评估时，应当牢牢把握其整体性特征。应当说，就算当地社会经济发展水平及工业房地产市场发育程度再低，也会有一部分厂房出租或出售的零星案例，但需慎重考虑这些案例与整体项目是否存在可比性；无论出售或出租案例，都会涉及到房与地的适配性问题，评估报告去分割、界定房屋所占用的土地数量，不权使问题复杂化，而且这样操作的准确性、有效性也存疑；依据这些案例，将整体性房地产“化整为零”、进行“拆零式”评估，是不妥当的。

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